НОВОСТИ / РОССИЯЧисло выданных ипотечных кредитов по итогам 2025 года может оказаться на уровне восьмилетней давности — 0,8–1 млн ссуд, прогнозируют аналитики НКР. Это на 30–40% ниже значения 2024 года. В деньгах объемы выдач упадут менее значительно — на 25–30% к прошлогоднему уровню, до 3,3–3,7 трлн руб., благодаря росту среднего чека, оценивают они.
«Российское ипотечное кредитование по итогам 2025 года, вероятно, покажет худший результат за 8 лет по числу выданных кредитов. Сегмент держится на льготных госпрограммах и ждет последовательного снижения ставок», — следует из аналитической записки рейтингового агентства НКР (есть у РБК). Схожие значения наблюдались в 2016 и 2017 годах. Так, в 2016 году банки выдали 856,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,5 трлн руб., в 2017 году было оформлено более 1 млн ипотечных кредитов на сумму свыше 2 трлн руб.
Прогнозируемый объем ипотечного кредитования по итогам 2025 года (3,3–3,7 трлн руб.) сопоставим со средним объемом рынка в 2018–2020 годах (3,5 трлн руб.), отмечают авторы исследования. При этом более 80% объема выданных ипотечных кредитов будет приходится на льготные программы, прежде всего на семейную ипотеку.
Прогноз НКР предполагает отсутствие новейших макрошоков, схожих с 2022 годом, а также сохранение жестких денежно-кредитных условий в течение 2025 года, но при условии начала снижения ключевой ставки во втором полугодии. По базовому сценарию аналитиков, в 2025 году среднегодовое значение ключевой ставки ЦБ будет находиться в диапазоне 18–21%, ВВП вырастет на 1–2%, а инфляция составит 7–8%.
Сужение ипотечного рынка началось в 2024 году, после того как в июле была отменена госпрограмма льготной ипотеки на строящееся жилье под 8%, которая «вносила существенный вклад в динамику рынка последние 5 лет», говорится в обзоре. Также доля рыночной ипотеки резко снизилась из-за роста ключевой ставки с 16 до 21%: на этом фоне рыночные ставки по ипотеке фактически стали запретительными, достигая 30% и даже выше, подчеркивают аналитики НКР: «В январе—феврале 2024 года на рыночную ипотеку приходилось в среднем 32% выдач, а за те же месяцы 2025 года — только 15%».
Еще 1 влияющий фактор: ужесточение регулирования сегмента. В 2023–2024 годах ЦБ с помощью макропруденциальных надбавок по наиболее рискованным ипотечным кредитам усиливал давление на капитал банков, а в 2025 году регулятор сможет устанавливать макропруденциальные лимиты (МПЛ) на ипотеку, то есть ограничивать долю рискованных кредитов в структуре новейших выдач, напоминают авторы исследования. Первые МПЛ в ипотеке появятся уже с 1 июля. Одновременно с этим на ипотечное кредитование окажет влияние антициклическая надбавка к нормативам достаточности капитала, которая с 1 февраля текущего года составляет 0,25 п.п., а с 1 июля вырастет до 0,5 п.п. До этого она была на нулевом уровне.
Третий фактор — рассрочка от застройщиков вместо ипотеки. Такой инструмент продажи жилья стал популярен после отмены льготных программ и роста ключевой ставки, и в случае отсутствия законодательных ограничений значительная часть покупателей жилья предпочтет рассрочку рыночной ипотеке, считают в НКР. Например, в марте 2025 года программы рассрочки обеспечили порядка 50% продаж новостроек в Москве, хотя всего 2 года назад эта доля не превышала 10%.
Ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Алексей Кирюхин называет две основные причины сжатия ипотечного рынка: сохраняющиеся высокие ставки и ограничение объема государственной поддержки. По оценкам «Эксперт РА», в 2025 году ипотечные выдачи сократятся на 30% относительно показателей прошлого года. При этом сокращение объема досрочных погашений по ипотеке на фоне высоких ставок по депозитам окажет поддержку динамике ипотечного портфеля, который по итогам 2025 года увеличится на 5%, до 21,1 трлн руб., добавляет Кирюхин.
Помимо высоких процентных ставок и ограничения льготных программ, ощутимым фактором является продолжающееся снижение ценовой доступности жилья, говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Как отмечала консалтинговая компания SRG, в феврале 2025 года стоимость жилья выросла в большинстве городов, а темпы ее роста усилились.
По мнению НКР, ипотечное кредитование может начать восстанавливаться при снижении ключевой ставки до 15–16%, а рыночных ипотечных ставок — ниже 20%. «Такой уровень ставок позволит части заемщиков рефинансироваться под более низкий процент и приведет к началу реализации отложенного спроса и возврату ежемесячных объемов выдачи к уровню 500 млрд руб. и выше», — считают аналитики НКР.
Они подчеркивают, что также важны не только разовые решения ЦБ, но и формирование у участников рынка ожиданий устойчивого снижения ключевой ставки в среднесрочной перспективе. Носова также считает, что ипотека станет существенно более доступной при снижении рыночной процентной ставки до 15% и ниже. Смягчение условий заимствования повысит доступность ипотечных продуктов и поддержит спрос на жилье, резюмирует Кирюхин.