DayTimeNews.RU
кандидат юридических наук, доцент кафедры теории государства и права Уральского государственного юридического университета имени В. Ф. Яковлева, генеральный директор акционерного общества «Центр компетенций «ФИНАНС»
Договор аренды с инвестиционными обязательствами представляет собой форму государственно-частного партнерства (далее — ГЧП), при которой частное лицо получает права аренды на земельный участок от публично-правового образования для создания объекта.
Общую схему отношений, вытекающих из данной формы ГЧП, можно упрощенно представить следующим образом: «Построй, Владей, Действуй» (от англ. Build, Own, Operate (BOO)). Такая схема позволяет частному лицу получить земельный участок для создания объекта от публично-правового образования в упрощенном порядке (вне конкурентной процедуры) и создать на нем объект, который будет приносить доход.
Договор аренды с инвестиционными обязательствами является такой формой ГЧП, при которой соблюдается баланс интересов частной и публичной сторон. Частная сторона получает земельный участок в аренду, снижая свои издержки на его приобретение в целях создания на нем объекта и извлечения из него дохода, а публично-правовое образование за счет привлечения частных инвестиций получает социально-экономический эффект от создания объекта. Привлекательная особенность данной формы ГЧП состоит в том, что после реализации инвестиционного проекта на предоставленном земельном участке частная сторона может приобрести права на земельный участок на праве аренды или собственности при выполнении определенных условий.
В России отношения, возникающие в связи с подготовкой, заключением, исполнением, изменением и прекращением договоров аренды с инвестиционными обязательствами урегулированы как на уровне законодательства Российской Федерации, так и на уровне законодательства субъектов Российской Федерации. В Свердловской области данные отношения урегулированы статьей 30 Закона Свердловской области от 07.07.2004 № 18-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области» (далее — «Закон № 18-ОЗ») и постановлением Правительства Свердловской области от 08.07.2016 № 484-ПП «О реализации статьи 30 Закона Свердловской области от 07.07.2004 № 18-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области».
По общему правилу сторонами договора аренды с инвестиционными обязательствами являются юридическое лицо и Правительство Российской Федерации / высшее должностное лицо субъекта Российской Федерации. К частной стороне предъявляется требование об отсутствии задолженности по обязательным платежам. Кроме этого, инициатор инвестиционного проекта должен обосновать возможность реализации инвестиционного проекта путем предоставления информации об организации за последние пять лет и наличия собственных средств и (или) привлекаемых средств для создания объекта или реализации проекта.
В силу статьи 30 Закона № 18-ОЗ объектами договора аренды с инвестиционными обязательствами могут быть объекты социально-культурного и (или) коммунально-бытового назначения, а также масштабные инвестиционные проекты. К объектам социально-культурного назначения относятся объекты здравоохранения, образования, культуры, спорта, туристской индустрии, социального обслуживания граждан, а также объекты для осуществления рекреационной деятельности. К объектам коммунально-бытового назначения относятся объекты коммунального хозяйства, бытового обслуживания, благоустройства территории, а также объекты для осуществления деятельности по содержанию животных (приюты для животных). В понятие масштабного инвестиционного проекта включается довольно большой перечень объектов, строительство которых: 1) позволит увеличить количество рабочих мест в муниципальном образовании, на территории которого они размещаются; 2) позволит увеличить поступления от налогов, уплачиваемых инициатором инвестиционного проекта; 3) предполагает строительство индивидуальных жилых домов, передаваемых в собственность или по договору социального найма гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций; 4) предполагает создание (развитие) индустриального (промышленного) парка; а также ряд иных объектов. Конкретные критерии, которым должен соответствовать масштабный инвестиционный проект, названы в пунктах 1–9 части 2 статьи 30 Закона № 18-ОЗ.
Существенными условиями договора аренды с инвестиционными обязательствами являются объект договора аренды, общий объем инвестиций и срок размещения объекта.
Законодательством Свердловской области предусмотрены основные права и обязанности сторон договора аренды с инвестиционными обязательствами. Инициатор имеет право заключать иные соглашения и договоры, необходимые для размещения объекта, привлекать дополнительные средства и ресурсы; запрашивать и получать от Правительства Свердловской области информацию о планах и мероприятиях развития инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры муниципального образования, на территории которого размещается объект. Правительство Свердловской области имеет право осуществлять контроль за реализацией соглашения; получать от инициатора отчеты о ходе размещения объекта; запрашивать и получать от инициатора информацию, касающуюся выполнения договора. Инициатор обязан выполнять мероприятия по размещению объекта в установленные сроки; ежегодно, до 20 января года, следующего за отчетным годом, представлять в Министерство инвестиций и развития Свердловской области отчет о ходе размещения объекта по установленной форме. Правительство Свердловской области обеспечивает необходимое содействие при размещении объекта по вопросам, входящим в его компетенцию; рассмотрение письменных предложений инициатора, связанных с размещением объекта.
В соответствии с частью 2 статьи 30 Закона № 18-ОЗ заключение договора аренды с инвестиционными обязательствами осуществляется в порядке, установленном постановлением Правительства Свердловской области от 08.07.2016 № 484-ПП. Для получения земельного участка в аренду в целях реализации инвестиционного проекта нужно подать заявление и приложить к нему необходимые документы с финансово-экономическими расчетами и иные обосновывающие документы, подтверждающие наличие оснований для принятия положительного решения. Решение о заключении договора аренды с инвестиционными обязательствами принимается на заседании Правительственной комиссии Свердловской области.
В Свердловской области предусмотрено множество мер поддержки данной формы ГЧП, в число которых входят нефинансовые и финансовые меры (займы и кредиты), гранты, субсидии, налоговые льготы и преференции и т. д. Информацию о данных мерах поддержки можно легко найти на сайтах официальных органов власти.
Наиболее полную информацию о договоре аренды с инвестиционными обязательствами можно получить в порядке информационно-консультационной поддержки в профильных публичных органах и различных организациях, к числу которых относятся Министерство инвестиций и развития Свердловской области, Агентство по привлечению инвестиций Свердловской области, а также ряд других.
Следует отметить, что получение договора аренды с инвестиционными обязательствами является довольно непростой задачей и потребует наличия совокупности юридических, финансовых, технических и многих других компетентностей. В России и Свердловской области существует множество организаций, обладающих данными компетенциями, которые могут оказать помощь в проработке и реализации данной формы ГЧП.
Таким образом, являясь довольно привлекательной формой ГЧП, договор аренды с инвестиционными обязательствами позволяет решать множество задач как для и бизнеса, так и для органов публичной власти в социально значимых целях.
Общую схему отношений, вытекающих из данной формы ГЧП, можно упрощенно представить следующим образом: «Построй, Владей, Действуй» (от англ. Build, Own, Operate (BOO)). Такая схема позволяет частному лицу получить земельный участок для создания объекта от публично-правового образования в упрощенном порядке (вне конкурентной процедуры) и создать на нем объект, который будет приносить доход.
Договор аренды с инвестиционными обязательствами является такой формой ГЧП, при которой соблюдается баланс интересов частной и публичной сторон. Частная сторона получает земельный участок в аренду, снижая свои издержки на его приобретение в целях создания на нем объекта и извлечения из него дохода, а публично-правовое образование за счет привлечения частных инвестиций получает социально-экономический эффект от создания объекта. Привлекательная особенность данной формы ГЧП состоит в том, что после реализации инвестиционного проекта на предоставленном земельном участке частная сторона может приобрести права на земельный участок на праве аренды или собственности при выполнении определенных условий.
В России отношения, возникающие в связи с подготовкой, заключением, исполнением, изменением и прекращением договоров аренды с инвестиционными обязательствами урегулированы как на уровне законодательства Российской Федерации, так и на уровне законодательства субъектов Российской Федерации. В Свердловской области данные отношения урегулированы статьей 30 Закона Свердловской области от 07.07.2004 № 18-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области» (далее — «Закон № 18-ОЗ») и постановлением Правительства Свердловской области от 08.07.2016 № 484-ПП «О реализации статьи 30 Закона Свердловской области от 07.07.2004 № 18-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области».
По общему правилу сторонами договора аренды с инвестиционными обязательствами являются юридическое лицо и Правительство Российской Федерации / высшее должностное лицо субъекта Российской Федерации. К частной стороне предъявляется требование об отсутствии задолженности по обязательным платежам. Кроме этого, инициатор инвестиционного проекта должен обосновать возможность реализации инвестиционного проекта путем предоставления информации об организации за последние пять лет и наличия собственных средств и (или) привлекаемых средств для создания объекта или реализации проекта.
В силу статьи 30 Закона № 18-ОЗ объектами договора аренды с инвестиционными обязательствами могут быть объекты социально-культурного и (или) коммунально-бытового назначения, а также масштабные инвестиционные проекты. К объектам социально-культурного назначения относятся объекты здравоохранения, образования, культуры, спорта, туристской индустрии, социального обслуживания граждан, а также объекты для осуществления рекреационной деятельности. К объектам коммунально-бытового назначения относятся объекты коммунального хозяйства, бытового обслуживания, благоустройства территории, а также объекты для осуществления деятельности по содержанию животных (приюты для животных). В понятие масштабного инвестиционного проекта включается довольно большой перечень объектов, строительство которых: 1) позволит увеличить количество рабочих мест в муниципальном образовании, на территории которого они размещаются; 2) позволит увеличить поступления от налогов, уплачиваемых инициатором инвестиционного проекта; 3) предполагает строительство индивидуальных жилых домов, передаваемых в собственность или по договору социального найма гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций; 4) предполагает создание (развитие) индустриального (промышленного) парка; а также ряд иных объектов. Конкретные критерии, которым должен соответствовать масштабный инвестиционный проект, названы в пунктах 1–9 части 2 статьи 30 Закона № 18-ОЗ.
Существенными условиями договора аренды с инвестиционными обязательствами являются объект договора аренды, общий объем инвестиций и срок размещения объекта.
Законодательством Свердловской области предусмотрены основные права и обязанности сторон договора аренды с инвестиционными обязательствами. Инициатор имеет право заключать иные соглашения и договоры, необходимые для размещения объекта, привлекать дополнительные средства и ресурсы; запрашивать и получать от Правительства Свердловской области информацию о планах и мероприятиях развития инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры муниципального образования, на территории которого размещается объект. Правительство Свердловской области имеет право осуществлять контроль за реализацией соглашения; получать от инициатора отчеты о ходе размещения объекта; запрашивать и получать от инициатора информацию, касающуюся выполнения договора. Инициатор обязан выполнять мероприятия по размещению объекта в установленные сроки; ежегодно, до 20 января года, следующего за отчетным годом, представлять в Министерство инвестиций и развития Свердловской области отчет о ходе размещения объекта по установленной форме. Правительство Свердловской области обеспечивает необходимое содействие при размещении объекта по вопросам, входящим в его компетенцию; рассмотрение письменных предложений инициатора, связанных с размещением объекта.
В соответствии с частью 2 статьи 30 Закона № 18-ОЗ заключение договора аренды с инвестиционными обязательствами осуществляется в порядке, установленном постановлением Правительства Свердловской области от 08.07.2016 № 484-ПП. Для получения земельного участка в аренду в целях реализации инвестиционного проекта нужно подать заявление и приложить к нему необходимые документы с финансово-экономическими расчетами и иные обосновывающие документы, подтверждающие наличие оснований для принятия положительного решения. Решение о заключении договора аренды с инвестиционными обязательствами принимается на заседании Правительственной комиссии Свердловской области.
В Свердловской области предусмотрено множество мер поддержки данной формы ГЧП, в число которых входят нефинансовые и финансовые меры (займы и кредиты), гранты, субсидии, налоговые льготы и преференции и т. д. Информацию о данных мерах поддержки можно легко найти на сайтах официальных органов власти.
Наиболее полную информацию о договоре аренды с инвестиционными обязательствами можно получить в порядке информационно-консультационной поддержки в профильных публичных органах и различных организациях, к числу которых относятся Министерство инвестиций и развития Свердловской области, Агентство по привлечению инвестиций Свердловской области, а также ряд других.
Следует отметить, что получение договора аренды с инвестиционными обязательствами является довольно непростой задачей и потребует наличия совокупности юридических, финансовых, технических и многих других компетентностей. В России и Свердловской области существует множество организаций, обладающих данными компетенциями, которые могут оказать помощь в проработке и реализации данной формы ГЧП.
Таким образом, являясь довольно привлекательной формой ГЧП, договор аренды с инвестиционными обязательствами позволяет решать множество задач как для и бизнеса, так и для органов публичной власти в социально значимых целях.
СМОТРИТЕ ТАКЖЕ: