DayTimeNews.RU
кандидат юридических наук, доцент кафедры уголовного права Уральского государственного юридического университета имени В. Ф. Яковлева
1. В чем скрытые риски сделок по продаже квартир?
На что важно обратить внимание:
• квартира была получена в результате наследования и теперь продается в очень короткие сроки до истечения 3 лет с момента вступления в наследство. В данной ситуации обращаем внимание на споры между наследниками, могут появиться третьи лица, которые претендуют на данное жилье;
• раздел имущества между супругами — имеется ли согласие второго супруга на продажу квартиры. Если был развод, то как было разделено имущество между супругами;
• в квартире (жилом доме, комнате) прописаны несовершеннолетние, возможно использовался материнский капитал при покупке квартиры, наделены ли дети долями в квартире. Родители были обязаны наделить ребенка правом собственности в квартире. Если они этого не сделали, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Запросите у продавца справку об использовании маткапитала (он может ее получить онлайн на портале Госуслуг или лично — в отделении Социального фонда России).
• продавец признан недееспособным;
• в квартире прописано лицо, отбывающее наказание в местах лишения свободы (при выходе оно будет иметь право на пользование квартирой);
• в квартире прописан безвестно пропавший член семьи продавца;
• на квартиру наложен арест (запрет на совершение регистрационных действий);
• продавец ведет асоциальный образ жизни, злоупотребляет алкоголем.
2. Как себя защитить при покупке недвижимости?
1. Для защиты недвижимости в первую очередь необходимо подать заявление о запрете регистрации сделок без личного участия собственника. Это особенно актуально для пожилых граждан, которых мошенники могут попытаться ввести в заблуждение. Сделать это можно через Госуслуги, в МФЦ или в личном кабинете на сайте Росреестра.
2. Не покупать квартиру у пенсионеров, сделка с пожилыми людьми сама по себе рискованная, поэтому лучше этого избегать. Мошенники в таких случаях действуют очень хитро и выдумывают легенду о продаже квартиры за продавца, проверить это довольно сложно. Пенсионерка может продавать свою квартиру по привлекательной цене, чтобы, например, быть ближе к своему сыну или внуку, которые ждут ее, и она очень спешит. Такой сценарий может выглядеть очень реально.
3. Сравнивать цену с рыночной ценой. Мошенники нередко продают недвижимость ниже рыночной стоимости, чтобы она ушла быстрее, это должно вызвать сомнения у потенциального покупателя.
4. Не торопиться. Основным оружием мошенников является скорость: чем меньше времени на раздумья, тем больше вероятность обмана. Они стремятся диктовать условия и управлять ходом событий. Чтобы защитить себя, важно не поддаваться на провокации.
5. Обратитесь к юристам, чтобы тщательно проверить юридическую историю объекта недвижимости. Запросите выписку из ЕГРН, чтобы проследить судьбу квартиры. В частности, осторожно нужно относиться к покупке недвижимости, перешедшей к продавцам по договору дарения или по наследству. Если имеет место большое число переходов прав собственности на эту квартиру, то тоже стоит задуматься, ведь несколько сделок купли-продажи могли быть совершены с целью прикрыть другую сделку или с целью вывода имущества из конкурсной массы должника, если он находится в процедуре банкротства.
6. Помимо этого, стоит проверить самого продавца: участие в судебных спорах, исполнительных производствах, а также кредитную историю. Нелишним будет и запросить справки об отсутствии заболеваний и психических расстройств, препятствующих заключению сделки.
7. Саму сделку оформить нотариально, причем у случайного нотариуса, заведомо незнакомого ни продавцу, ни иным лицам. Подписывать договор у нотариуса должен сам продавец и ни в коем случае не представитель по доверенности, даже если это родственник продавца.
8. Платить официально. Не соглашаться ни на какие «серые» схемы платежей, когда в договоре указывают только часть суммы. Все расчеты производить исключительно в безналичном порядке и только на счет продавца. Расчеты по сделке желательно осуществлять с использованием банковских инструментов. Так называемые безопасные сделки сейчас очень распространены, при них продавец получает деньги только после регистрации перехода права собственности на покупателя, и за это время продавец, являющийся жертвой мошенников, вполне может одуматься. И в целом мошенников такой способ не устроит, им нужно получить деньги быстрее, пока их жертва ничего не заподозрила.
9. Если сделка проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в реестре доверенностей.
3. Какая судебная практика по таким делам?
Сделка, которая совершается без воли лица на отчуждение имущества, считается порочной, а значит, может быть признана недействительной, что в конечном итоге приводит к возврату сделки в первоначальное состояние. Помимо существенного заблуждения есть еще две причины, по которым сделку могут признать недействительной:
• продавец не понимал значение своих действий или не руководил ими;
• продавец совершил сделку под влиянием обмана, насилия или угрозы.
По закону «суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение [...] было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью».
На практике в суде покупателю придется доказывать, что он тщательно проверил недвижимость и сделал все, чтобы удостовериться в достоверности сделки. А вот если он, к примеру, соблазнился слишком дешевым объектом или согласился заплатить за квартиру наличкой и не заметил тут подвоха, то на успех рассчитывать не придется.
Необходимо доказать обстоятельства, подтверждающие, что продавец совершил сделку под влиянием заблуждения. Доказательствами могут послужить также медицинские диагнозы, заключения судебно-медицинской экспертизы, свидетельские показания, факт возбуждения уголовного дела, распечатка телефонных звонков и сообщений, преклонный возраст, доверительное отношение с покупателем и т. д.
Поможет ли статус добросовестного «покупателя».
Ответчики в подобных делах возмущаются: мы ведь добросовестные покупатели и все сделали по закону, а значит, проблемы бывшего собственника нас волновать не должны. На практике этот аргумент работает не так.
По закону статус добросовестного приобретателя можно получить, если соответствовать нескольким критериям:
• за имущество заплатили (а не получили его безвозмездно);
• имущество купили у человека, который не имел права его продавать;
• покупатель не знал и не мог знать о том, что человек не имел права на продажу.
Если суд сделку признает недействительной, все возвращается в первоначальное положение (это называется реституцией). По закону в ситуации, когда квартира переходит первоначальному собственнику, покупатель, в чьих действиях не нашли злоупотребления правом, может требовать уплаченные за недвижимость деньги. Но кто ему теперь должен: продавец или мошенники? Покупатель обязан будет вернуть квартиру продавцу, а продавец — полученные от покупателя деньги. Факт перечисления денег продавцом мошенникам тут не учитывается. С мошенников же деньги может требовать только продавец, который их в адрес мошенника перечислил. Но, как показывает практика, мошенники чаще находятся за границей и возврат денег становится невозможным. Но и с продавца деньги получить не так просто — он давно передал их мошенникам и сам остался ни с чем. К тому же если спорная квартира — единственное жилье жертвы преступников, приставы не смогут продать ее для погашения долга.
Важное и полезное для многих граждан решение вынес Верховный Суд РФ в 2022 году, когда оставил добросовестному покупателю квартиру, которую тот купил у мошенника. В подобную ситуацию нередко попадают граждане, которые приобретают жилье по невысокой цене и убеждают себя, что им просто повезло. Но, как показывает богатая практика следственных органов, чаще всего за везением скрывается банальная афера.
Следствие выяснило, что летом 2015 года некая аферистка пришла к нотариусу за свидетельством о праве на наследство после смерти бывшей собственницы квартиры. Мошенница предъявила поддельное свидетельство о рождении, по которому покойная якобы была ее матерью. Нотариус принял эти документы и выдал гражданке свидетельство о праве на наследство. После этого лжедочка оформила квартиру на себя и быстро ее продала по низкой цене.
Следствие в итоге уже в 2020 году признало потерпевшим по уголовному делу департамент городского имущества. После чего чиновники подали в суд иск, в котором попросили признать недействительным договор купли-продажи и отдать квартиру городу. Такое требование они подкрепили статьей 302 Гражданского кодекса РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя».
Районный суд с таким требованием чиновников согласился и признал сделку купли-продажи недействительной. Умершая не имела наследников, поэтому по решению суда собственником квартиры на основании статьи 1151 Гражданского кодекса «Наследование выморочного имущества» стал город. А нашу покупательницу суд назвал в своем решении недобросовестным приобретателем. По мнению райсуда, покупательница «не приняла достаточных мер для проверки недвижимости». В частности, она не обратила внимания, что жилье продается по цене ниже кадастровой стоимости. А еще гражданка не проверила свидетельство о рождении продавщицы на портале ЕГР ЗАГСа.
Однако Верховный Суд РФ встал на сторону добросовестного приобретателя.
Еще один пример: в 2024 году московской пенсионерке позвонили и рассказали, что у неизвестного мужчины есть доверенность на ее квартиру, а значит, он может пользоваться жильем. Женщину убедили, что квартиру нужно продать. В итоге она потеряла более 17 млн рублей, рассказали в Росреестре.
Еще один громкий случай — обман Ларисы Долиной. Мошенники сообщили артистке о задержании женщины, которая якобы оформила кредит под залог ее квартиры. В качестве подтверждения Долиной присылали фейковые видеозаписи. Эти же люди посоветовали певице риелторов, которые помогли продать квартиру. Всего Долина потеряла порядка 200 млн рублей.
4. Что нужно изменить на уровне законодательства?
На мой взгляд, важным прорывом в законодательстве можно назвать запрет на совершение сделок с недвижимостью без личного участия собственника на основании Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 36). Этот закон позволяет собственникам подать заявление в Росреестр о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о невозможности регистрации права без личного участия собственника.
В настоящее время Генеральная прокуратура поддержала введение запрета на сделки с недвижимостью за наличные. С инициативой запрета ранее выступили депутаты комитета Госдумы по строительству и ЖКХ от «Единой России». Прокуроры полагают, что в случае выявления признаков сомнительной сделки с недвижимостью необходимо продлить срок регистрации прав на нее или приостановить регистрацию на срок до 20 дней. Жилье нельзя будет купить за наличные, если его цена выше 1 млн рублей. Это один из шагов по созданию в России целой системы по безопасности купли-продажи недвижимости. Печальные данные статистики: в 2022 году Генпрокуратура зафиксировала более 6000 преступлений, связанных с лишением граждан квартир, в 2023-м — свыше 8000. Ущерб от сомнительных сделок ежегодно составляет десятки миллиардов рублей, и его сумма постоянно возрастает.
На что важно обратить внимание:
• квартира была получена в результате наследования и теперь продается в очень короткие сроки до истечения 3 лет с момента вступления в наследство. В данной ситуации обращаем внимание на споры между наследниками, могут появиться третьи лица, которые претендуют на данное жилье;
• раздел имущества между супругами — имеется ли согласие второго супруга на продажу квартиры. Если был развод, то как было разделено имущество между супругами;
• в квартире (жилом доме, комнате) прописаны несовершеннолетние, возможно использовался материнский капитал при покупке квартиры, наделены ли дети долями в квартире. Родители были обязаны наделить ребенка правом собственности в квартире. Если они этого не сделали, вы рискуете много лет спустя, когда ребенок вырастет и научится ходить по судам, получить иск о выделении детской доли. Запросите у продавца справку об использовании маткапитала (он может ее получить онлайн на портале Госуслуг или лично — в отделении Социального фонда России).
• продавец признан недееспособным;
• в квартире прописано лицо, отбывающее наказание в местах лишения свободы (при выходе оно будет иметь право на пользование квартирой);
• в квартире прописан безвестно пропавший член семьи продавца;
• на квартиру наложен арест (запрет на совершение регистрационных действий);
• продавец ведет асоциальный образ жизни, злоупотребляет алкоголем.
2. Как себя защитить при покупке недвижимости?
1. Для защиты недвижимости в первую очередь необходимо подать заявление о запрете регистрации сделок без личного участия собственника. Это особенно актуально для пожилых граждан, которых мошенники могут попытаться ввести в заблуждение. Сделать это можно через Госуслуги, в МФЦ или в личном кабинете на сайте Росреестра.
2. Не покупать квартиру у пенсионеров, сделка с пожилыми людьми сама по себе рискованная, поэтому лучше этого избегать. Мошенники в таких случаях действуют очень хитро и выдумывают легенду о продаже квартиры за продавца, проверить это довольно сложно. Пенсионерка может продавать свою квартиру по привлекательной цене, чтобы, например, быть ближе к своему сыну или внуку, которые ждут ее, и она очень спешит. Такой сценарий может выглядеть очень реально.
3. Сравнивать цену с рыночной ценой. Мошенники нередко продают недвижимость ниже рыночной стоимости, чтобы она ушла быстрее, это должно вызвать сомнения у потенциального покупателя.
4. Не торопиться. Основным оружием мошенников является скорость: чем меньше времени на раздумья, тем больше вероятность обмана. Они стремятся диктовать условия и управлять ходом событий. Чтобы защитить себя, важно не поддаваться на провокации.
5. Обратитесь к юристам, чтобы тщательно проверить юридическую историю объекта недвижимости. Запросите выписку из ЕГРН, чтобы проследить судьбу квартиры. В частности, осторожно нужно относиться к покупке недвижимости, перешедшей к продавцам по договору дарения или по наследству. Если имеет место большое число переходов прав собственности на эту квартиру, то тоже стоит задуматься, ведь несколько сделок купли-продажи могли быть совершены с целью прикрыть другую сделку или с целью вывода имущества из конкурсной массы должника, если он находится в процедуре банкротства.
6. Помимо этого, стоит проверить самого продавца: участие в судебных спорах, исполнительных производствах, а также кредитную историю. Нелишним будет и запросить справки об отсутствии заболеваний и психических расстройств, препятствующих заключению сделки.
7. Саму сделку оформить нотариально, причем у случайного нотариуса, заведомо незнакомого ни продавцу, ни иным лицам. Подписывать договор у нотариуса должен сам продавец и ни в коем случае не представитель по доверенности, даже если это родственник продавца.
8. Платить официально. Не соглашаться ни на какие «серые» схемы платежей, когда в договоре указывают только часть суммы. Все расчеты производить исключительно в безналичном порядке и только на счет продавца. Расчеты по сделке желательно осуществлять с использованием банковских инструментов. Так называемые безопасные сделки сейчас очень распространены, при них продавец получает деньги только после регистрации перехода права собственности на покупателя, и за это время продавец, являющийся жертвой мошенников, вполне может одуматься. И в целом мошенников такой способ не устроит, им нужно получить деньги быстрее, пока их жертва ничего не заподозрила.
9. Если сделка проходит по доверенности, удостоверьтесь, что документ настоящий. Сделать это можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в реестре доверенностей.
3. Какая судебная практика по таким делам?
Сделка, которая совершается без воли лица на отчуждение имущества, считается порочной, а значит, может быть признана недействительной, что в конечном итоге приводит к возврату сделки в первоначальное состояние. Помимо существенного заблуждения есть еще две причины, по которым сделку могут признать недействительной:
• продавец не понимал значение своих действий или не руководил ими;
• продавец совершил сделку под влиянием обмана, насилия или угрозы.
По закону «суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение [...] было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью».
На практике в суде покупателю придется доказывать, что он тщательно проверил недвижимость и сделал все, чтобы удостовериться в достоверности сделки. А вот если он, к примеру, соблазнился слишком дешевым объектом или согласился заплатить за квартиру наличкой и не заметил тут подвоха, то на успех рассчитывать не придется.
Необходимо доказать обстоятельства, подтверждающие, что продавец совершил сделку под влиянием заблуждения. Доказательствами могут послужить также медицинские диагнозы, заключения судебно-медицинской экспертизы, свидетельские показания, факт возбуждения уголовного дела, распечатка телефонных звонков и сообщений, преклонный возраст, доверительное отношение с покупателем и т. д.
Поможет ли статус добросовестного «покупателя».
Ответчики в подобных делах возмущаются: мы ведь добросовестные покупатели и все сделали по закону, а значит, проблемы бывшего собственника нас волновать не должны. На практике этот аргумент работает не так.
По закону статус добросовестного приобретателя можно получить, если соответствовать нескольким критериям:
• за имущество заплатили (а не получили его безвозмездно);
• имущество купили у человека, который не имел права его продавать;
• покупатель не знал и не мог знать о том, что человек не имел права на продажу.
Если суд сделку признает недействительной, все возвращается в первоначальное положение (это называется реституцией). По закону в ситуации, когда квартира переходит первоначальному собственнику, покупатель, в чьих действиях не нашли злоупотребления правом, может требовать уплаченные за недвижимость деньги. Но кто ему теперь должен: продавец или мошенники? Покупатель обязан будет вернуть квартиру продавцу, а продавец — полученные от покупателя деньги. Факт перечисления денег продавцом мошенникам тут не учитывается. С мошенников же деньги может требовать только продавец, который их в адрес мошенника перечислил. Но, как показывает практика, мошенники чаще находятся за границей и возврат денег становится невозможным. Но и с продавца деньги получить не так просто — он давно передал их мошенникам и сам остался ни с чем. К тому же если спорная квартира — единственное жилье жертвы преступников, приставы не смогут продать ее для погашения долга.
Важное и полезное для многих граждан решение вынес Верховный Суд РФ в 2022 году, когда оставил добросовестному покупателю квартиру, которую тот купил у мошенника. В подобную ситуацию нередко попадают граждане, которые приобретают жилье по невысокой цене и убеждают себя, что им просто повезло. Но, как показывает богатая практика следственных органов, чаще всего за везением скрывается банальная афера.
Следствие выяснило, что летом 2015 года некая аферистка пришла к нотариусу за свидетельством о праве на наследство после смерти бывшей собственницы квартиры. Мошенница предъявила поддельное свидетельство о рождении, по которому покойная якобы была ее матерью. Нотариус принял эти документы и выдал гражданке свидетельство о праве на наследство. После этого лжедочка оформила квартиру на себя и быстро ее продала по низкой цене.
Следствие в итоге уже в 2020 году признало потерпевшим по уголовному делу департамент городского имущества. После чего чиновники подали в суд иск, в котором попросили признать недействительным договор купли-продажи и отдать квартиру городу. Такое требование они подкрепили статьей 302 Гражданского кодекса РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя».
Районный суд с таким требованием чиновников согласился и признал сделку купли-продажи недействительной. Умершая не имела наследников, поэтому по решению суда собственником квартиры на основании статьи 1151 Гражданского кодекса «Наследование выморочного имущества» стал город. А нашу покупательницу суд назвал в своем решении недобросовестным приобретателем. По мнению райсуда, покупательница «не приняла достаточных мер для проверки недвижимости». В частности, она не обратила внимания, что жилье продается по цене ниже кадастровой стоимости. А еще гражданка не проверила свидетельство о рождении продавщицы на портале ЕГР ЗАГСа.
Однако Верховный Суд РФ встал на сторону добросовестного приобретателя.
Еще один пример: в 2024 году московской пенсионерке позвонили и рассказали, что у неизвестного мужчины есть доверенность на ее квартиру, а значит, он может пользоваться жильем. Женщину убедили, что квартиру нужно продать. В итоге она потеряла более 17 млн рублей, рассказали в Росреестре.
Еще один громкий случай — обман Ларисы Долиной. Мошенники сообщили артистке о задержании женщины, которая якобы оформила кредит под залог ее квартиры. В качестве подтверждения Долиной присылали фейковые видеозаписи. Эти же люди посоветовали певице риелторов, которые помогли продать квартиру. Всего Долина потеряла порядка 200 млн рублей.
4. Что нужно изменить на уровне законодательства?
На мой взгляд, важным прорывом в законодательстве можно назвать запрет на совершение сделок с недвижимостью без личного участия собственника на основании Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 36). Этот закон позволяет собственникам подать заявление в Росреестр о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о невозможности регистрации права без личного участия собственника.
В настоящее время Генеральная прокуратура поддержала введение запрета на сделки с недвижимостью за наличные. С инициативой запрета ранее выступили депутаты комитета Госдумы по строительству и ЖКХ от «Единой России». Прокуроры полагают, что в случае выявления признаков сомнительной сделки с недвижимостью необходимо продлить срок регистрации прав на нее или приостановить регистрацию на срок до 20 дней. Жилье нельзя будет купить за наличные, если его цена выше 1 млн рублей. Это один из шагов по созданию в России целой системы по безопасности купли-продажи недвижимости. Печальные данные статистики: в 2022 году Генпрокуратура зафиксировала более 6000 преступлений, связанных с лишением граждан квартир, в 2023-м — свыше 8000. Ущерб от сомнительных сделок ежегодно составляет десятки миллиардов рублей, и его сумма постоянно возрастает.
СМОТРИТЕ ТАКЖЕ: