НОВОСТИ / РОССИЯПРАВО ИМЕЮ
— Здравствуйте, уважаемая редакция!
Три месяца назад мы сняли квартиру — удобную и с хорошими условиями, дочь ходит в близлежащую школу, мы вложились в мебель именно для этого жилья. Однако вскоре после заселения узнали, что квартира выставлена на продажу, и хозяйка предупредила о возможных визитах покупателей.
Нас волнует:
- Могут ли нас выселить через 3 месяца, если жилье купят для собственного проживания?
- Какие у нас права как арендаторов?
- Есть ли законные способы удлинить аренду с учетом школы ребенка и вложений?
- Как грамотно вести переговоры с хозяйкой для защиты своих интересов?
С учетом небольшого ребенка и частых визитов покупателей ситуация доставляет дискомфорт. Хотелось бы найти мирное решение для всех сторон.
Спасибо за профессиональный совет.
С уважением, Вера Г., Регенсбург
— Уважаемая Вера!
Для ответа на ваши вопросы необходимо рассмотреть различные аспекты немецкого арендного права, в частности право арендатора на безопасное пользование жильем и обязанности арендодателя при продаже недвижимости.
Прежде всего, следует отметить, что расторжение договора аренды по причине личной необходимости в соответствии с § 573 абз. 2 п. 2 Гражданского кодекса Германии (BGB) действительно возможно только в том случае, если арендодатель сможет доказать наличие «обоснованного интереса». Простое желание продать недвижимость не считается достаточным основанием. Даже после продажи новейший собственник сможет расторгнуть договор лишь при наличии веских личных обстоятельств, подтвержденных документально.
Ваш трехмесячный срок аренды не имеет особого значения с точки зрения расторжения по личной необходимости, поскольку уведомление о таком расторжении также предусматривает трехмесячный срок (§ 573c BGB). Однако ключевым условием является реальность указанных обстоятельств, а не их фиктивность (BGH, решение от 30.11.2011 – VIII ZR 73/11).
Как арендатор, вы защищены принципом «покупка не прекращает аренду» (§ 566 BGB), означающим, что при смене собственника договор аренды сохраняет силу и переходит к новому владельцу. Таким образом, продажа сама по себе не может служить основанием для вашего выселения.
Кроме того, в случае уведомления о расторжении вы вправе заявить возражение, ссылаясь на «особые трудности» (§ 574 BGB). Такое возражение может быть успешным, если выселение создаст для вас серьезные личные или социальные сложности — например, нарушит учебный процесс вашей дочери (BGH, решение от 29.03.2017 – VIII ZR 45/16).
Для продл...