С 1 сентября вступают в силу новые требования покупки недвижимости. Как будут выдавать ипотеку и что добавят в ЕГРН

С начала осени 2025 года рынок недвижимости России ждут серьёзные преобразования. Новшества коснутся ипотечных программ, регулирования сделок на вторичном рынке и, конечно, динамики цен на жильё. Для многих россиян это может стать определяющим фактором при выборе между новостройками и «вторичкой».

Ипотека: новые возможности для заёмщиков

Главное изменение касается ипотечного кредитования. Центробанк снижает макропруденциальные надбавки для банков, выдающих займы по договорам долевого участия (ДДУ). Это открывает больше возможностей для покупателей, которые могут внести 20–30% от стоимости квартиры и имеют долговую нагрузку до 70% от дохода.

Банкам будет проще одобрять такие кредиты, а значит, больше граждан смогут рассчитывать на положительный ответ. Однако сохраняются лимиты, которые ограничат число доступных займов.

Экономисты также прогнозируют снижение ключевой ставки на 1–2 п.п., что позволит довести её до уровня 16–17%. В случае благоприятных макроэкономических условий возможно более значительное уменьшение — до 3 п.п. Это сделает ипотеку доступнее и оживит рынок, увеличив количество сделок.

По льготным программам условия тоже меняются: компенсации банкам будут ниже, что может сделать такие кредиты чуть менее привлекательными. Например, по новостройкам субсидия снизится с 3% до 2,5%, а по индивидуальному строительству — с 3,5% до 3%.

Отдельно стоит отметить «период охлаждения» — новое требование, при котором банк обязан давать заёмщику время на обдумывание после подачи заявки. Эта мера повышает прозрачность и снижает риск мошенничества, но увеличивает сроки оформления.

Вторичный рынок: больше прозрачности

Для сделок с вторичным жильём вводится обновление ЕГРН. С 1 сентября в реестр будут вноситься сведения обо всех членах семьи собственника приватизированной квартиры, включая бывших, если они имели равные права.

Это важно, потому что такие лица сохраняют право проживания, и их можно выселить только через суд. Новое правило позволит покупателям заранее узнать обо всех обременениях и избежать неприятных сюрпризов.

Прогноз по ценам

По данным на август 2025 года, средняя стоимость «квадрата» в новостройках городов-миллионников составила 190 тысяч рублей. При этом число предложений сократилось почти на 3%, что указывает на рост спроса.

Аналитики прогнозируют умеренный рост цен на первичном рынке: в среднем на 6–8% за год, а в премиальном сегменте — до 12–15%. При этом застройщики будут активно применять акции, чтобы удерживать покупателей.

Вторичный рынок, напротив, может снизиться в цене: до 1% в месяц, что к концу года приведёт к падению на 10–15%. Это особенно заметно в Москве и Московской области, где конкуренция со стороны новостроек очень высока.

Эксперты считают, что осенью не будет резких скачков стоимости. Новостройки удержат интерес покупателей за счёт субсидированных ипотек и маркетинговых кампаний, а «вторичка» будет вынуждена снижать цены, чтобы не уступать конкурентам.

С 1 сентября 2025 года рынок недвижимости станет более доступным и прозрачным. Покупатели новостроек выиграют от послаблений по ипотеке, а те, кто выбирает вторичное жильё, получат больше информации о возможных рисках. Цены на первичное жильё будут плавно расти, тогда как вторичный рынок ожидает стагнация и частичное снижение.