«Московские зарплаты так не выросли, как цены на аренду». Почему взлетел спрос на съемные квартиры в столице и сколько теперь стоит однушка у метро

Начиная с лета этого года цены на съемное жилье в Москве выросли на треть. И кажется, нет пределов для этого роста — самая дорогая квартира в столице сдается за 4,2 миллиона рублей в месяц. Чтобы понять, сколько теперь стоит поселиться в Москве, как поднялись цены на самые востребованные однушки, остановятся ли они в обозримом будущем и чем объясняется такой резкий рост, «Мослента» поговорила со столичным риелтором Евгением Коноплевым. Ниже — его монолог.

Про аренду за 4,2 миллиона в месяц

По поводу самого дорогого предложения в Москве сейчас — аренде за 4,2 миллиона рублей в месяц, я уверен, что для рынка в целом эта цифра ничего не значит, от нее нельзя отталкиваться. Все сделки с такими квартирами проходят с оформлением арендных платежей на юридическое лицо. И скорее всего какая-нибудь компания оплачивает их своим топ-менеджерам, российским или приглашенным. Другой распространенный вариант — это представительские апартаменты, в которых могут останавливаться приезжающие руководители крупных филиалов.

Так что очень часто аренда таких квартир ложится на бюджет компаний. А когда компания покупает тоннами, гектарами и миллиардами, ей не сложно заплатить несколько миллионов в месяц за жилье для одного из своих руководителей.

Фото: Глеб Щелкунов / Коммерсантъ

Сложно предположить, что такие деньги будет платить физическое лицо. За сумму годовой аренды в 50 миллионов проще купить трехкомнатную квартиру в центре.

Так что 4,2 миллиона аренды в месяц — цифра яркая, но в Москве и не такое бывает.

7,3 миллиона рублей арендная ставка за месяц, по которой летом 2021 года сдавалась квартира в Хамовниках

И о рынке аренды жилья в Москве эти цифры из исследований о сотне самых дорогих квартир ничего не говорят. На ЦИАН сейчас предлагаются в аренду порядка 20 тысяч квартир — это если брать с Новой Москвой и ближайшим Подмосковьем. На таком фоне сотня — капля в море. Это как рассуждать о средней зарплате москвича, анализируя доходы первой сотни Forbes в России. Они же в основном в Москве живут.

Про реальную стоимость жилья в Москве

Если вам кто-то скажет, что меньше, чем за 100 тысяч в Москве не поселишься — не верьте.

Почти половина рынка, 48 процентов от всего сдаваемого жилья — это малогабаритные квартиры, студии и однушки. Их снимают в России чаще всего, на днях видел посвященное вопросу исследование ДОМ.РФ.

В Москве однушки — это примерно треть рынка аренды, такие цифры выдает ЦИАН.

900 квартир сдаются в Москве по цене до 50 тысяч рублей в месяц

Я сам, как риелтор, только на прошлой неделе нашел по запросу хозяина приличных жильцов — молодую семейную пару, и сдал им его однушку за 40 тысяч.

Про рост цен летом и осенью

На московском рынке аренды сумасшествие началось в середине лета. С одной стороны, каждый год есть сезонный фактор — все хотят поселить своих студентов. Или летом помидоры свои собрали и — покорять Москву, устраиваться на работу, искать лучшую зарплату. Всегда считалось, что 1 сентября — это такое особое время на рынке аренды, когда очень горячо и очень высокий спрос.

Фото: Наталья Селиверстова / РИА Новости

В этом году на такое сезонное явление наслоилось то, что летом в стране крест на крест перечеркнули ипотеку.

Сейчас эти процессы завершаются в первичке: заканчиваются лимиты. На новостройки программы семейной ипотеки по очень маленьким ставкам как бы еще есть. Но даже там все банки уже кричат: «Да, мы обязаны, но по факту у нас нет денег, чтобы выдавать их под такие ставки».

А на вторичке ипотека уже все лето тяготела к 20 процентам, сейчас же средние ставки там — 23-24 процента. При таких условиях каждые четыре-пять лет вы должны будете выплачивать банку всю сумму ипотечного кредита по новой. За 20 лет выплатите цену четырех своих квартир. Это безумие. Есть простой способ увидеть это безумие — открыть ипотечный калькулятор на любом ресурсе. По сравнению с условиями весны ипотечный платеж вырос в два раза.

И все банки первоначальный взнос подтянули к 50 процентам, потому что боятся разорения заемщиков. Теперь при цене на квартиру в 10 миллионов вам никто уже не даст девять, только — пять.

В июне-июле еще можно было взять процентов 90, чаще 80 от общей стоимости квартиры. Центробанк стал бороться с банками, запрещая им выдавать крупные кредиты, заставляя их поднимать первоначальный взнос то до 20, то до 30 процентов. А теперь сам рынок без всякой команды ЦБ установил планку в 50 процентов.

Про актуальную ипотеку и цены на однушки

При цене квартиры в 15 миллионов, что в данный момент в Москве — очень хорошая однушка или нормальная двушка, ежемесячный ипотечный платеж сейчас выходит около 150 тысяч рублей. К этому надо добавить коммуналку, расходы на еду. Кто сейчас это потянет?

Фото: Мария Девахина / РИА Новости

Вот, например, молодая, начинающая семья, у которой планируется первый ребенок и есть мысли о большой однушке или тесненькой, но двушке. Раньше, когда платежи на обслуживание ипотеки были меньше ста тысяч рублей, молодые семьи это тянули, сейчас уже нет.

Или взять другую распространенную ситуацию: семья, в которой трое-четверо детей, хочет купить трех-четырехкомнатную квартиру. Здесь расклад такой же — новую ипотеку уже никто не потянет.

А жить всем этим семьям где-то надо. И вот они потихоньку перемещаются в сегмент аренды. При том же самом предложении арендных квартир, когда мы наблюдаем рост спроса, цены ползут вверх.

Самое дешевое дорожает быстрее всего. Однушки экономкласса выстрелили по ценам первыми. Если вы задавались целью поселиться в Москве у конечной станции метро в однушке экономкласса, раньше этот вопрос решался тысяч за 30-35. Теперь он решается за 40-45 тысяч.

Про перспективы

Знаете, какая в августе-сентябре была самая популярная тема для обсуждения в профессиональных риелторских чатах? Как пересмотреть отношения с нынешними арендаторами, не поругавшись. Как тем, кому я еще в мае сдал за 40, в сентябре, объяснить, что теперь за то же самое платить надо будет 50?

Фото: Алексей Майшев / РИА Новости

Сейчас эта волна поутихла. В риелторских чатах потихонечку начали звучать мысли, что ажиотажный спрос на аренду завершается. Такого спроса, как в августе-сентябре, сейчас уже не наблюдается. Это и логично — работают законы Адама Смита. Цены растут до тех пор, пока спрос не истощается. Когда люди говорят: «Нет, при таких деньгах мы больше снимать не собираемся. Мы лучше переедем в комнаты».

Кривые спроса и предложения в определенной точке всегда уравновесятся. Ощущение, что сейчас они такое новое равновесие нащупали. Потому что расти дальше уже просто некуда. Московские зарплаты так не выросли, как выросли цены на аренду.