"500% прибыли для нас уже мало" - жалуются застройщики. На рынке жилищного строительства кризиса в России, оказывается, нет.

На рынке жилищного строительства кризиса в России, оказывается, нет. Застройщики сохраняют свои сверхприбыли и рассчитывают их еще увеличить
Герман Галкин

В регионах России власти готовятся спасать застройщиков от банкротств. Цель — не допустить новой волны обманутых дольщиков. Строительным компаниям, попавшим в трудное положение, будут помогать.

Вице-премьер Марат Хуснуллин предположил, что есть риск снижения темпов ввода жилья. Он предлагает активнее развивать альтернативные способы покупки жилья: механизм жилищно-накопительных сбережений и рассрочки от застройщиков.

Хуснуллин спрогнозировал, что закон о рассрочке от застройщиков могут принять уже этой весной. Но нужно предусмотреть возможность установления залога на такое имущество. Центробанк не поддерживает идею разрешить застройщикам изымать у россиян жилье, взятое в рассрочку.

Уральский девелопер и консультант Андрей Бодрягин не видит оснований говорить о существенном падении рынка.

— По данным Дом. РФ, в 2023 году население купило нового жилья на 8,1 триллиона рублей, в 2024 году — на 7,7 триллиона рублей. Некритичное падение.

Можно посмотреть объекты незавершенного строительства. В конце 2023 года было 120 млн квадратных метров незавершенки, в конце 2024 года — 140 млн квадратных метров. Рост есть, но это не кризис.

«СП»: О чем эти цифры говорят?

— Это косвенное свидетельство, что не хватает денег на строительство. С другой стороны, возможно, все проще — застройщики притормаживают ввод жилья в ожидании нового витка роста цен.

«СП»: Вы серьезно? Объемы продаж падают, объемы незавершенки растут. Власти говорят, надо спасать застройщиков. А вы говорите, что ожидается рост цен.

— Цены уже растут. На основе ипотечных сделок Сбера Центр финансовой аналитики (ЦФА) заметил тенденцию медленного роста цен на готовое жилье в 2025 году.

В марте стоимость квадратного метра в стране выросла до 172,1 тыс. руб. Этот рост цен продолжается с сентября 2024 года. В большинстве крупнейших регионов цены на готовое жилье растут.

Самый выраженный прирост в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (+1,7%), Ставропольском крае и Пермском крае (1,3%). Причем, в Петербурге стоимость квадратного метра растет уже три месяца подряд, в Ленобласти — пять. Дальше рост цен будет еще больше — за счет возвращения отложенного спроса.

«СП»: Получается, несмотря на отмену льготной ипотеки цены на жилье растут, хотя спрос снизился? Нелогично.

— В первом квартале 2025 года в России продано 5,3 млн квадратных метров жилья, что лишь на 6% меньше аналогичного периода 2024 года. В феврале 2025 года, например, были достаточно высокие продажи.

Но в России по-прежнему сохраняется дефицит качественного жилья. Поэтому цены будут расти. После каждого кризиса на рынке жилья начинался рост цен. Так было в 2008 году, в 2013 году. Так будет и сейчас.

«СП»: Хотите сказать, мы прошли острую фазу кризиса?

— Именно. Показательно, что в марте на встрече с правительством президент Путин призвал не допустить переохлаждения экономики до уровня криокамер.

«СП»: Как сильно повлияла на рынок жилищного строительства отмена льготной ипотеки?

— Льготная ипотека была самым простым для продавца способом получить деньги покупателя.

Поэтому так активно применялась. При этом зашкаливающим было количество маленьких по площади квартир, что противоречило стратегии государства на увеличение рождаемости.

Неудивительно, что в прошлом году московские власти запретили строительство маленьких по площади квартир.

«СП»: Но маленькие квартиры дешевле стоят, на них больше спрос.

— Спрос как раз больше на многокомнатные квартиры.75% покупателей — семейные люди.

О каком росте семьи можно говорить в однокомнатной квартире. В России почти половина строящихся квартир — однокомнатные площадью менее 36 квадратных метров.

Таковы данные сервиса Наш.Дом.РФ. В марте Минстрой России рекомендовал регионам не строить малогабаритное жилье. Это правильное решение. Поскольку решить демографическую проблему - один из приоритетов государства.

«СП»: Справедливо ли утверждение, что раньше был рынок продавцов, а теперь покупателей?

— Абсолютно так. Пока были доступные для покупателей способы покупки жилья (прежде всего льготная ипотека), продавцы не особенно задумывались, как работать с клиентами. Теперь надо бороться за покупателей.

«СП»: Получается, застройщиков не надо спасать? У них все хорошо?

— Судите сами. Основной показатель для инвесторов — ROI. Он показывает доход на вложенные инвестором средства.

В российском строительстве этот показатель всегда был на уровне 400−500%. И сейчас меньше не стал.

«СП»: Строительство — локомотив экономики. Соответственно снижение темпов строительства может привести к общеэкономическому кризису?

— Я бы сказал, что строительство — один из паровозиков. Да, есть мультипликационный эффект.

Изменения в сфере строительства влекут за собой изменения еще в 25 отраслях, живущих за счет стройки. Однако есть и другие паровозики. В ВРП регионов доля стройки обычно не превышает 14%.

«СП»: В условиях высоких ипотечных ставок какие есть альтернативы для тех, у кого нет возможности оплатить сразу полную стоимость квартиры? Или просто нынешним продавцам квартир в новостройках не хватает знаний и умений?

— Продавцам в сфере недвижимости в России всегда не хватало знаний и умений. Используют обычно всего два варианта привлечения покупателей — реклама и скидки. При этом продажники жалуются на Набиуллину и Силуанова.

Хотя существуют десятки и даже сотни инструментов для эффективной работы с покупателями и после отмены льготной ипотеки: мотивационные, убеждающие, финансовые, организационные и т. п. Я этот обширный перечень знаю и применяю. И готов показать тем, кто всерьез настроен увеличивать объемы продаж.

Но проблема же не только в незнании продавцов. Застройщики предлагают не тот товар, за который в кризис покупатель готов отдать деньги. Покупатели, как уже говорилось, это прежде всего семьи. Значит, нужны многокомнатные квартиры (пусть с комнатами небольшой площади). Таких квартир на рынке не хватает.

«СП»: Непонятно, почему застройщики не применяют широкий арсенал инструментов в работе с покупателями. Они же теряют прибыль.

— У застройщиков цель бизнеса — строить. Убеждался в этом неоднократно. Хотя целью должно быть продавать. Но при упомянутых показателях ROI запас прочности у застройщиков пока большой.

Девелопмент — одна из самых прибыльных отраслей. Чтобы была максимальная прибыль, надо учиться работать с затратами, внедрять автоматизацию, ERP-системы (комплексная программа для управления бизнес-процессами в компании — «СП»).

Между тем есть отдельные примеры, где руководители фирм-застройщиков до сих пор ведут расчеты в тетрадках! Даже не в экселе.

«СП»: Раз у застройщиков все в порядке, получается, государству надо поддерживать покупателей?

— Я бы сказал, имеет смысл поддерживать отдельные категории покупателей, будь то семьи с детьми-дошкольниками или семьи участников СВО. Государственная задача — решить демографическую проблему. Но доступная недвижимость — только часть большой программы, которую необходимо внедрять. Включая упомянутое решение строить квартиры большей площади.

Важны и другие шаги. Например, в Москве есть бесплатный проезд для детей в общественном транспорте, бесплатно выдают учебники, обеспечивают бесплатными обедами. Есть известный собянинский набор для новорожденных (одежда, постельное белье, предметы гигиены для новорожденного в Москве — «СП»)

Регионам стоит брать пример со столицы.

Ранее «Свободная Пресса» сообщала, как эксперт в вопросах кадров смотрит на ситуацию в строительной сфере.

https://svpressa.ru/realty/article/460413/

https://dzen.ru/a/aAPjnYaG5S0HlQm8