НОВОСТИ / РОССИЯПравительство вновь обсуждает вопрос о расширении программы семейной ипотеки, следует из перечня поручений по итогам совещания у вице-премьера Александра Новака от 28 февраля. Документ есть у РБК, согласно ему, Минфин и Минстрой совместно с основным оператором льготных госпрограмм «Дом.РФ» должны до 25 марта «дополнительно проработать» расширение семейной ипотеки на семьи с одним ребенком до 18 лет, проанализировать «эффекты от реализации данной меры» и сформулировать конкретные предложения по этой теме для правительства.
Официальный представитель Новака удостоверил факт такого поручения Минфину и Минстрою. Возобновление льгот по ипотеке для семей с одним ребенком — это «один из обсуждаемых вариантов», отметил источник РБК в правительстве.
Представитель Минфина рассказал РБК, что по поручению президента ведомство прорабатывает сегодня вопрос о «расширения семейной ипотеки на вторичное жилье для отдельных категорий граждан». В министерстве не ответили на вопрос, идет ли речь о семьях с одним ребенком до 18 лет. Президент поручал правительству распространить семейную ипотеку со ставкой не более 6% на вторичную недвижимость в населенных пунктах с недостаточным объемом жилищного строительства.
В Минстрое и «Дом.РФ» не ответили на запросы РБК.
В июле 2024 года Минфин утвердил новейшие условия программы «Семейная ипотека», существенно сузив круг ее потенциальных получателей. Льготный кредит по ставке до 6% могут оформить:
Максимальная сумма ссуды составляет 12 млн руб. для покупки жилья в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 млн руб. — для остальных регионов. Минимальный первоначальный взнос — 20% от стоимости недвижимости. Семья сможет оформить только 1 льготный кредит на таких условиях. Ранее выданная льготная ипотека учитывается. По «семейной ипотеке» можно взять кредит только на квартиру в новостройке или на строительство жилого дома.
До 1 июля 2024 года на кредиты с господдержкой могли рассчитывать семьи с двумя детьми младше 18 лет и семьи с одним ребенком, родившимся с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года. Пересмотр условий программы власти объясняли тем, что льготная ипотека как инструмент должна стать «более адресной».
Вопрос о новом расширении программы семейной ипотеки на семьи с одним ребенком до 18 лет мог стать предметом для дискуссии по причине низких продаж новостроек, считает начальник «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева.
«Тот процент ипотечных сделок, который сохранился на рынке, — это сделки по семейной ипотеке, этих покупателей для поддержания продаж у застройщиков явно недостаточно. Соответственно, ищутся возможные выходы для расширения пласта покупателей. Взгляд упал на семьи, у которых 1 ребенок, и они потенциально могут быть «льготниками», — рассуждает эксперт. Она считает, что наблюдаемое охлаждение рынка новостроек «критично для застройщиков», хотя это лишь 1 сегмент на российском рынке жилья.
Девелоперы стали фиксировать спад продаж нового жилья во второй половине прошлого года, после окончания массовой программы льготной ипотеки на новостройки под 8% и трансформации программы семейной ипотеки. По данным «Яндекс Недвижимости», в 2024 году в новостройках крупнейших городов РФ было продано 287,2 тыс. квартир по договорам долевого участия (ДДУ), что на 25% меньше результата 2023 года. В 2025 году спрос на новейшее жилье может снизиться еще на 15–30%, прогнозировали эксперты.
Пересмотр льготных госпрограмм также отразился на рынке ипотеки.
В 2024 году объем выданных банками кредитов на жилье составил 4,9 трлн руб. против 7,8 трлн годом ранее (.pdf). Из них на семейную ипотеку пришлось практически 43% (2,1 трлн руб.). Хотя доля этой программы в общем объеме выдач выросла, сумма предоставленных кредитов сократилась на 4%, следует из обзора «Дом.РФ». Помимо изменения условий господдержки, на рынок ипотеки повлиял резкий рост рыночных ставок по кредитам и ужесточение регулирования ЦБ, констатировали эксперты.
В январе 2025 года выдачи ипотеки в РФ откатились к новым минимумам, составив 127 млрд руб., практически весь объем (106 млрд руб.), — это кредиты с господдержкой, удостоверяют данные ЦБ (.pdf). В феврале ситуация стала чуть лучше — продажи ипотеки на рынке достигли 210 млрд руб., подсчитали в ВТБ. Официальных данных от ЦБ за предыдущий месяц пока нет.
Потенциальные проблемы у некоторых застройщиков из-за недостатка спроса, заградительные ставки по рыночной ипотеке и отсутствие возможности приобрести жилье у большинства семей с детьми — вот возможные причины того, что вопрос о расширении семейной ипотеки вновь стал актуальным, перечисляет независимый эксперт и автор проекта TrueValue Виктор Тунев.
Вряд ли основной причиной вопроса о расширении программы стала динамика спроса на рынке жилья, не соглашается сотрудник научно-учебной лаборатории макроструктурного моделирования экономики РФ НИУ ВШЭ Григорий Жирнов: «Да, на ипотечном рынке после отмены массовой льготной ипотеки произошло охлаждение, но это, скорее, вернуло рынок в равновесие после длительного перегрева. Распроданность текущих проектов находится на приемлемом уровне, а застройщики откладывают старт новейших очередей и проектов, подстраиваясь под новейший уровень спроса». По его словам, в отдельных регионах у некоторых компаний действительно есть проблемы с продажами нового жилья, но в большинстве регионов «поводов для беспокойства нет».
Жирнов считает, что «вопрос о расширении семейной ипотеки рассматривается с позиции социальной поддержки семей и демографической ситуации».
«Строительная отрасль вполне способна переждать временное замедление ипотеки», — заявляла в конце февраля глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Ранее регулятор выступал за сворачивание широко доступных льгот в ипотеке и переход к более адресным программам.
«Льготная ипотека — это танец компромиссов между Минфином и Банком РФ, которые не готовы направлять бюджетные стимулы на перегретый рынок, и Минстроем, темпы ввода жилья и инвестиционные программы у которого сильно зависят от заемного финансирования», — описывает проблему старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иван Уклеин.
«Сейчас под критерии для выдачи семейной ипотеки подходит около 7 млн семей. При расширении программы на семьи с одним несовершеннолетним ребенком на семейную ипотеку смогут претендовать более 15 млн домохозяйств. То есть предложенная мера потенциально может увеличить спрос на семейную ипотеку в 2 раза или даже больше, учитывая высокий уровень рыночных процентных ставок, которые стимулируют людей брать льготные кредиты», — оценивает Жирнов.
По словам эксперта, основной вопрос — какими при текущих процентных ставках будут расходы бюджета на субсидирование дополнительного объема льготных кредитов.
«Льготное ипотечное кредитование в большом объеме не полезно для рынка, поскольку является существенной нагрузкой на государственный бюджет», — отмечает Фазлыева. Утверждение о том, что льготные программы повышают доступность жилья, она считает не совсем корректным.
«Нужно учитывать, что решающим фактором определения доступности жилья для населения является не ипотека, а соотношение доходов населения и стоимости квадратного метра. И сегодня благодаря разгону цен льготным ипотечным кредитованием это соотношение стало максимальным за всю историю современного рынка недвижимости», — подчеркивает Фазлыева.
«Расширение семейной ипотеки, безусловно, существенно увеличит спрос и доступность жилья с точки зрения охвата потенциальных покупателей. Сейчас совокупного спроса недостаточно, чтобы отрасль строительства нового жилья развивалась прежними темпами. Но в какой-то момент мы можем прийти к ситуации, как с льготной ипотекой, когда спрос слишком высокий из-за разницы в ставках, ДКП (денежно-кредитная политика. — РБК) неэффективна и надо что-то менять», — рассуждает Тунев. Он считает, что было бы полезнее перенести льготы с прямого субсидирования ставок на налоговые вычеты по НДФЛ для семей с детьми.
«Какие-то решения по нормализации ипотечного рынка требуются», — добавляет эксперт. Но он считает, что проблема заключается не в том, что рынок слишком охладился.
«Выдачи по семейной ипотеке в целом достаточно высоки и будут, скорее всего, уверенно расти при нормализации рыночных ставок относительно ключевой. Сейчас госпрограммы для банков не очень интересны, банки ограничивают предложение и требуют доплаты комиссий от застройщиков. Решения ЦБ по ключевой ставке и макропруденциальному регулированию подняли ставки по рыночной ипотеке до 27–30% и практически закрыли этот рынок для всех», — говорит Тунев.