С 1 сентября вступают в силу новые правила покупки недвижимости. Как будут выдавать ипотеку и что добавят в ЕГРН

С 1 сентября 2025 года российский рынок недвижимости ждёт целый ряд изменений, которые затронут как покупателей новостроек, так и вторичного жилья. Изменения касаются условий ипотечного кредитования, правил внесения сведений в ЕГРН, а также динамики цен.

Ипотека: какие условия станут доступнее

Центробанк объявил о снижении макропруденциальных надбавок — требований к резервам, которые банки обязаны формировать при выдаче кредитов по ДДУ. Это означает, что ипотека станет доступнее для тех, кто готов внести первоначальный взнос в размере 20–30% и при этом имеет долговую нагрузку не более 70% дохода.

По мнению экспертов, это позволит большему числу граждан получить положительное решение по кредиту, однако сами банки будут вводить лимиты на такие продукты.

Также ожидается возможное снижение ключевой ставки ЦБ на 1–2 процентных пункта — до уровня 16–17% годовых, а при благоприятных условиях даже до 3 п.п. Это напрямую отразится на доступности потребительских и ипотечных кредитов, оживив рынок недвижимости.

Изменения коснутся и компенсаций банкам по льготной ипотеке. Теперь государственные выплаты по новостройкам снизятся с 3% до 2,5%, а по индивидуальному жилищному строительству — с 3,5% до 3%. Для заёмщиков это может означать менее выгодные условия.

В то же время ряд банков уже повысил минимальный первоначальный взнос до 30,1%. Кроме того, вводится «период охлаждения» — время на раздумья перед выдачей кредита, что снизит риски необдуманных решений и мошенничества, но добавит немного бюрократии.

Изменения на вторичном рынке

Для сделок с «вторичкой» вводится важное новшество: с сентября 2025 года в ЕГРН будут фиксироваться сведения обо всех членах семьи собственника приватизированного жилья, включая тех, кто ранее имел равные права на квартиру.

Это позволит покупателям заранее знать, сохраняет ли кто-то право пожизненного проживания в квартире, и избежать судебных споров. Эксперты уверены, что данное нововведение повысит прозрачность рынка.

Прогнозы по ценам

По данным аналитиков, в августе 2025 года в крупных городах медианная цена за квадратный метр в новостройках составила около 190 тысяч рублей. В то же время объём предложений снизился почти на 3%. Это говорит о том, что спрос остаётся высоким, а цены будут постепенно расти.

На первичном рынке ожидается рост в пределах 6–8% за год, в премиальном сегменте — до 12–15%. При этом застройщики будут активно применять акции и скидки, чтобы стимулировать покупателей.

Вторичный рынок, напротив, демонстрирует тенденцию к снижению: ежемесячное падение может составлять до 1%, что к концу года даст уменьшение цен на 10–15%. В первую очередь это будет заметно в Москве и области, где конкуренция со стороны новостроек особенно сильна.

Эксперты сходятся во мнении, что резкого скачка цен осенью не будет: скорее всего, динамика останется умеренной. Новостройки продолжат удерживать интерес покупателей за счёт льготных программ и маркетинговых акций, тогда как вторичное жильё будет вынуждено подстраиваться под конкуренцию.

Сентябрь 2025 года станет переломным моментом для рынка недвижимости. Ипотека на новостройки станет доступнее, но часть условий по льготным программам ужесточится. Вторичный рынок получит больше прозрачности благодаря изменениям в ЕГРН, а цены будут колебаться в зависимости от конкуренции и ключевой ставки.